전세 계약은 많은 금액이 오가는 중요한 거래이므로, 세입자는 계약 과정에서 세심한 주의가 필요합니다. 전세 사기를 예방하고 안전한 계약을 체결하기 위해 다음의 체크리스트와 유의사항을 숙지하시기 바랍니다.
1. 임대인 신원 및 소유권 확인
등기부등본 확인: 계약 전에 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 열람하여 임대인이 실제 소유자인지 확인해야 합니다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소에서 발급받을 수 있습니다.
임대인 신분증 확인: 임대인의 신분증을 확인하여 등기부등본상의 소유자와 동일인인지 확인합니다.
2. 부동산 권리관계 점검
근저당권 및 가압류 확인: 등기부등본을 통해 해당 부동산에 설정된 근저당권, 가압류, 압류 등의 권리관계를 확인합니다. 선순위 권리가 많을수록 보증금 반환에 위험이 커집니다.
신탁 등기 여부 확인: 부동산이 신탁된 경우, 신탁 원부를 확인하여 신탁의 목적과 내용을 파악해야 합니다.
3. 전세가율 및 시세 조사
전세가율 확인: 해당 지역의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)을 조사하여 적정 전세금을 판단합니다. 전세가율이 80%를 초과하면 '깡통전세' 위험이 있으므로 주의해야 합니다.
주변 시세 비교: 인근 유사 매물의 전세 시세를 조사하여 제시된 전세금이 적정한지 확인합니다.
4. 공인중개사 활용 및 검증
공인중개사 자격 확인: 계약을 진행하는 공인중개사의 자격증과 등록증을 확인하여 정식 중개업자인지 확인합니다.
중개사무소 등록 여부 확인: 해당 중개사무소가 관할 구청에 정식 등록되어 있는지 확인합니다.
5. 계약서 작성 시 유의사항
특약사항 명시: 계약서에 특약사항을 명확히 기재하여 추후 분쟁을 예방합니다. 예를 들어, 선순위 근저당권 말소, 확정일자 부여, 전입신고 시기 등을 명시합니다.
계약금 및 잔금 지급 방법: 계약금과 잔금은 반드시 임대인 명의의 계좌로 송금하고, 현금 거래는 피합니다.
6. 확정일자와 전입신고
전입신고: 계약 후 즉시 해당 주소지로 전입신고를 하여 대항력을 확보합니다.
확정일자 받기: 전입신고 후 주민센터에서 임대차계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 확보합니다.
7. 전세보증금 반환보증보험 가입
보증보험 가입: 전세보증금 반환보증보험에 가입하여 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 경우를 대비합니다. 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 가입할 수 있습니다.
8. 임대인의 세금 체납 여부 확인
체납 정보 확인: 임대인의 지방세 체납 여부를 확인하여 보증금 반환에 영향을 미칠 수 있는 요소를 사전에 파악합니다.
9. 불법 건축물 여부 확인
건축물대장 열람: 해당 부동산의 건축물대장을 열람하여 불법 건축물 여부를 확인합니다. 불법 건축물은 추후 강제 철거 등의 위험이 있으므로 주의해야 합니다.
10. 계약 전 현장 방문
실제 방문 확인: 계약 전에 반드시 해당 부동산을 직접 방문하여 상태를 확인하고, 주변 환경을 살펴봅니다.
이중 계약 여부 확인: 현장 방문 시 기존 거주자가 있는지 확인하여 이중 계약의 위험을 방지합니다.
11. 계약 후 추가 조치
전입세대 열람: 계약 후 전입세대 열람을 통해 선순위 임차인이 있는지 확인합니다.
임대차 정보제공 요청: 주민센터를 통해 해당 부동산의 임대차 정보 제공을 요청하여 추가 정보를 확인합니다.
12. 기타 유의사항
계약서 보관: 임대차계약서 원본을 안전하게 보관하고, 필요 시 사본을 만들어 둡니다.
중개수수료 영수증 보관: 공인중개사에게 지급한 중개수수료의 영수증을 받아 보관합니다.
임대인 연락처 확보: 임대인의 정확한 연락처를 확보하여 긴급 상황 시 대비합니다.
전세 계약은 큰 금액이 오가는 거래이므로, 위의 체크리스트를 철저히 확인하여 안전한 계약을 체결하시기 바랍니다. 특히, 전세 사기 피해를 예방하기 위해서는 사전에 충분한 정보 수집과 주의가 필요합니다.